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10月中旬，富源農(nóng)貿(mào)城運(yùn)營(yíng)商富錦市富德農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有限公司就富源農(nóng)貿(mào)城運(yùn)營(yíng)后，面臨的有場(chǎng)無(wú)市困境問(wèn)題，向招商局進(jìn)行了匯報(bào)，以取得市政府的支持。

基本情況

    （一）投資建設(shè)

富源農(nóng)貿(mào)城占地面積48636平方米，建筑面積44694平方米。項(xiàng)目投資總額1.6億。富源農(nóng)貿(mào)城 由A1、A2、C2、D棟樓及B1、B2 、B3棟樓的1-2層圍合而成——

    每棟樓都由一拖二獨(dú)立門(mén)市組成，每個(gè)門(mén)市建筑面積130-230平米，完全滿(mǎn)足商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需要。每個(gè)門(mén)市的一層層高5.5米，二層層高4.5米。一層暖氣管，二層地?zé)?，配?dú)立衛(wèi)生間、消防噴淋設(shè)施。人性化設(shè)計(jì)，避免了傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)冬季經(jīng)營(yíng)的辛苦。

C1樓——

C1樓是以農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易為主的綜合性大樓，共4層，F1層高7米，F2層高5米，F3-F4層高4.5米。單層建筑面積2150平米，總建筑面積8600平米。

B2-B3樓（F3—F4）——商務(wù)公寓/客房

商務(wù)公寓坐落在B2 、B3棟樓的3-4層，呈L型分布。共2層，每層47個(gè)房間，合計(jì)94個(gè)房間，總建筑面積3000平米。配有豪華大堂，獨(dú)立電梯。房間層高4.5米。

    （二）運(yùn)營(yíng)管理

富源農(nóng)貿(mào)城2015年10月28日正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。年批發(fā)量預(yù)計(jì)超過(guò)30萬(wàn)噸。

    市場(chǎng)目前處于養(yǎng)市期，養(yǎng)市場(chǎng)期需要2-3年。3年后市場(chǎng)進(jìn)入正常收費(fèi)狀態(tài)，進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)期的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的主營(yíng)收入如下：

1、租金收入：公寓、綜合大樓、商鋪?zhàn)饨?、冷?kù)恒溫庫(kù)年租金收入約為2000-2400萬(wàn)元。

2、進(jìn)門(mén)費(fèi)收入：按每車(chē)收取元進(jìn)門(mén)費(fèi)計(jì)算（每車(chē)載重平均按20噸計(jì)算），30萬(wàn)噸/年的批發(fā)量，可收取進(jìn)門(mén)費(fèi)：200-300萬(wàn)元。

合計(jì)年收入估算2500萬(wàn)元。

但是，就目前的經(jīng)營(yíng)情況看，這本理論帳行不通，120家門(mén)市真正投入運(yùn)營(yíng)的不足10家，富源農(nóng)貿(mào)城處于長(zhǎng)期虧損狀況。

（三）  政府扶持

1.土地出讓金：富源農(nóng)貿(mào)城占地面積48636平方米，土地出讓金該公司先繳了1071萬(wàn)元，后政府返還819萬(wàn)元。

2.土地稅：目前在國(guó)稅欠掛300萬(wàn)元。

3.行政審批：土地局的未批先建罰款50萬(wàn)元，現(xiàn)已返還；環(huán)保局環(huán)境保護(hù)罰款5萬(wàn)元，現(xiàn)已返還。

4.爭(zhēng)取到省商務(wù)廳、省農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)辦政策扶持共250萬(wàn)元

二、問(wèn)題分析

問(wèn)題之一，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)致庫(kù)房建造缺項(xiàng)和浪費(fèi)。一是四面的三層庫(kù)房設(shè)計(jì)不合理。二層、三層庫(kù)房面積閑置，特別是地下庫(kù)設(shè)計(jì)高度不夠，不能進(jìn)入車(chē)輛，增加商戶(hù)倒運(yùn)成本，致使地下庫(kù)全部閑置。二是整體規(guī)劃設(shè)計(jì)缺少鋼結(jié)構(gòu)庫(kù)房，即凍品區(qū)和糧油區(qū)彩鋼庫(kù)房。由于建造的全部是混凝土結(jié)構(gòu)的庫(kù)房，必然增加建設(shè)成本，導(dǎo)致了該項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)投資超出可研預(yù)算投資。

通過(guò)調(diào)查，該項(xiàng)目在可研中規(guī)劃設(shè)計(jì)的投資預(yù)算為12073.81萬(wàn)元，而實(shí)際建設(shè)成本達(dá)1.6億元，超出規(guī)劃設(shè)計(jì)4千萬(wàn)元 。在調(diào)查中，福利屯四達(dá)市場(chǎng)的客商在富源農(nóng)貿(mào)城經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后退出，非常感觸和可惜的說(shuō)：“富源農(nóng)貿(mào)城的建設(shè)沒(méi)長(zhǎng)腦袋，各門(mén)市攤位面積偏小不如四達(dá)市場(chǎng)合理，二層、三層閑置浪費(fèi)，地下庫(kù)設(shè)計(jì)不合理不能進(jìn)車(chē)，增加倒運(yùn)成本。由于該項(xiàng)目沒(méi)有設(shè)置建設(shè)凍品區(qū)和糧油干調(diào)區(qū)，所有房屋全是供暖，增加商戶(hù)成本。

問(wèn)題之二，高息融資成本增加，導(dǎo)致負(fù)債運(yùn)營(yíng)。通過(guò)調(diào)查，該項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)中以2—3分利融資6000萬(wàn)元，僅此一項(xiàng)年需財(cái)務(wù)費(fèi)用1800萬(wàn)元，目前利息累計(jì)達(dá)到3600萬(wàn)元，一直拖欠融資人無(wú)能力償還。該項(xiàng)目可研中所測(cè)定的年均經(jīng)營(yíng)收入4584萬(wàn)元，年均總成本2559萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)年均利稅總額2025萬(wàn)元。年均利潤(rùn)總額為1778萬(wàn)元，這是一個(gè)理論賬，而實(shí)際該項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)后，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)收入（庫(kù)房實(shí)行免收一年租金）。這就足以說(shuō)明該項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)開(kāi)始就是一個(gè)先期虧損后期逐漸盈利的模式。而該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)商在項(xiàng)目可研中就缺少這個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，同時(shí)，該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)商又沒(méi)有事先做好先期投入資金的準(zhǔn)備和規(guī)劃，從而導(dǎo)致該項(xiàng)目從運(yùn)營(yíng)開(kāi)始就負(fù)債運(yùn)營(yíng)。

問(wèn)題之三，批發(fā)品種不全沒(méi)人走貨，導(dǎo)致有場(chǎng)無(wú)市。該市場(chǎng)從2015年10月28日開(kāi)業(yè)后，由于各類(lèi)品種貨源批發(fā)天數(shù)時(shí)間長(zhǎng)，上貨商家少，導(dǎo)致果菜腐爛扔掉或降價(jià)批發(fā)，致使外省山東等產(chǎn)地商、福利屯四達(dá)市場(chǎng)果菜批發(fā)商及富錦市三八路果菜批發(fā)商賠錢(qián)經(jīng)營(yíng)。產(chǎn)地批發(fā)商一車(chē)果菜賠3——4萬(wàn)元，直接導(dǎo)致產(chǎn)地地產(chǎn)商，福利屯批發(fā)商被迫退出富源農(nóng)貿(mào)城。2016年5月1日，該市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商又從新二次啟動(dòng)市場(chǎng)，結(jié)果還是造成產(chǎn)地商和批發(fā)商慘淡經(jīng)營(yíng)，紛紛因虧損問(wèn)題退出富源農(nóng)貿(mào)城，又造成了該批發(fā)市場(chǎng)有場(chǎng)無(wú)市的尷尬局面。原有的120個(gè)門(mén)市，已經(jīng)入駐3分之一的客商已經(jīng)房鎖貨空，只有幾家在甩貨維持。

問(wèn)題之四，本市果菜批發(fā)自成體系，導(dǎo)致孤掌難鳴。一是三八路批發(fā)商自成體系，批發(fā)鏈穩(wěn)定。該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商由于項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)缺少市場(chǎng)調(diào)查研究和評(píng)估，忽視了原有富錦果菜批發(fā)市場(chǎng)的幾次大的動(dòng)蕩情況的了解。三八路果菜市場(chǎng)批零模式的存在，主要是原三八路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改建后的現(xiàn)有室內(nèi)市場(chǎng)由于租賃費(fèi)用、格局、運(yùn)營(yíng)管理等諸多原因，導(dǎo)致了雖然坐落于市場(chǎng)中心，但仍然是有場(chǎng)無(wú)市。給后來(lái)三八路周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一些果菜批發(fā)商借機(jī)購(gòu)買(mǎi)沿街門(mén)市，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，又由于原有的五金公司、供銷(xiāo)農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)改建為房地產(chǎn)商品房出售，把富錦市唯一的市內(nèi)大型農(nóng)貿(mào)批零市場(chǎng)改變了用途，又沒(méi)有及時(shí)發(fā)育新的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，致使三八路市場(chǎng)批零功能日臻完善，形成了目前的批零業(yè)態(tài)。在調(diào)查中了解到，三八路市場(chǎng)的農(nóng)貿(mào)果菜批發(fā)業(yè)商，凍貨批發(fā)商、活魚(yú)批發(fā)商都有穩(wěn)定的進(jìn)貨渠道和批發(fā)渠道，并且建立了批貨可以賒欠，一把壓一把等運(yùn)營(yíng)模式，形成了合作互利的本地果菜地產(chǎn)商與批發(fā)商的融洽交易模式，這就奠定了三八路果菜批發(fā)商不去富源農(nóng)貿(mào)城實(shí)施批發(fā)的主要原因。二是本地地產(chǎn)商蔬菜品有貨不愁賣(mài)，產(chǎn)銷(xiāo)直接見(jiàn)面，沒(méi)有租賃費(fèi)用。在郊區(qū)地里就有市內(nèi)的零售小商販每天預(yù)約訂貨，因此地產(chǎn)蔬菜商很少自己到零售市場(chǎng)上銷(xiāo)售。分析認(rèn)為，富源農(nóng)貿(mào)城今后依靠地產(chǎn)果菜商進(jìn)場(chǎng)批發(fā)，租賃門(mén)市搞常年批發(fā)不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榈禺a(chǎn)果菜商都是季節(jié)性的。

問(wèn)題之五，外地地產(chǎn)商引進(jìn)運(yùn)營(yíng)后賠錢(qián)，導(dǎo)致退出市場(chǎng)。在調(diào)查中了解到，山東等地的果菜地產(chǎn)批發(fā)商來(lái)到富錦后，本應(yīng)具有果菜批發(fā)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但是由于果菜批發(fā)對(duì)待的客戶(hù)是二級(jí)批發(fā)商，如農(nóng)村的小賣(mài)店、食雜店，超市等，在進(jìn)貨采購(gòu)方面需要的品種多而全，希望在市場(chǎng)能夠全部拿到貨，不著跑哪跑。而該市場(chǎng)由于剛開(kāi)業(yè)，批發(fā)商不到三分之一，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，種類(lèi)不全，品種不全而導(dǎo)致進(jìn)貨商寧可到福利屯四達(dá)市場(chǎng)進(jìn)貨，也不到富錦進(jìn)貨，這就造成外地地產(chǎn)商即使從產(chǎn)地拉貨，價(jià)格雖然有優(yōu)勢(shì)，但受其種類(lèi)、品種結(jié)構(gòu)所限，加之由于一批貨批發(fā)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而增加腐爛扔掉比例，最后只能造成賠錢(qián)的結(jié)局，不得不退出市場(chǎng)。這樣的示例很多，不一一贅述。

問(wèn)題之六，市場(chǎng)發(fā)育扶持差別太大，導(dǎo)致無(wú)能力與福利四達(dá)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在調(diào)查中了解到，福利四達(dá)市場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)后，實(shí)施3年免收房租費(fèi)優(yōu)惠扶持批發(fā)商政策。四達(dá)運(yùn)營(yíng)商自備20臺(tái)客車(chē)，進(jìn)行專(zhuān)線(xiàn)服務(wù)，線(xiàn)車(chē)從早上2時(shí)30分開(kāi)始，只上車(chē)，不下車(chē)，半小時(shí)一次，專(zhuān)門(mén)為進(jìn)貨批發(fā)商開(kāi)通專(zhuān)線(xiàn)，保證批發(fā)及時(shí)快速方便。特別是四達(dá)運(yùn)營(yíng)商為了解決原有福利屯批發(fā)商入場(chǎng)入駐問(wèn)題，采取買(mǎi)斷原有批發(fā)商商鋪等一次性解決諸多矛盾的先予后某的賠本買(mǎi)賣(mài)，使原有批發(fā)商入駐四達(dá)市場(chǎng)安心運(yùn)營(yíng)，從而保證了四達(dá)市場(chǎng)啟動(dòng)后的穩(wěn)步運(yùn)行，加之3年免收房租費(fèi)用扶持吸引，使四達(dá)市場(chǎng)開(kāi)業(yè)人氣旺，客商多，落實(shí)穩(wěn)，效益好。通過(guò)對(duì)比分析，富錦市富源農(nóng)貿(mào)城運(yùn)營(yíng)商目前還不具備這樣的資金實(shí)力和3年的優(yōu)惠政策扶持，其競(jìng)爭(zhēng)能力無(wú)法與四達(dá)市場(chǎng)抗衡。就目前的運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)分析，富源農(nóng)貿(mào)城在2016年將面臨關(guān)停的困境。

問(wèn)題之七，周邊市縣、農(nóng)場(chǎng)已經(jīng)成為四達(dá)市場(chǎng)比較穩(wěn)定的果菜批發(fā)進(jìn)貨商，導(dǎo)致富錦富源農(nóng)貿(mào)城生不逢時(shí)，不占人和。在調(diào)查中了解到，雙野山、佳木斯、樺川、鶴崗、綏濱、富錦、同江、撫遠(yuǎn)、建三江、友誼、紅興隆、寶清、饒河等市縣、農(nóng)場(chǎng)批發(fā)商都從四達(dá)市場(chǎng)進(jìn)貨，而且已經(jīng)建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)鏈條。而富源農(nóng)貿(mào)城建成運(yùn)營(yíng)時(shí)就落后于四達(dá)市場(chǎng)4年多，在各類(lèi)要素全部集聚四達(dá)市場(chǎng)這樣一個(gè)市場(chǎng)空間下，富源農(nóng)貿(mào)城無(wú)論是規(guī)模小于四達(dá)市場(chǎng)3倍，還是四達(dá)市場(chǎng)的周邊環(huán)境已經(jīng)有了二手車(chē)交易市場(chǎng)、佟二堡海寧皮革城等商業(yè)市場(chǎng)，還有正在建設(shè)中的物流市場(chǎng)，為市場(chǎng)功能配套的房地產(chǎn)商品市場(chǎng)都在緊鑼密鼓的運(yùn)行中。上述這些咄咄逼人的發(fā)展態(tài)勢(shì)，必將使剛剛起步的富源農(nóng)貿(mào)城在起跑線(xiàn)上就輸給了四達(dá)市場(chǎng)。從富源農(nóng)貿(mào)城的開(kāi)始謀劃到投入運(yùn)營(yíng)，缺少足夠的科學(xué)論證和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，導(dǎo)致出現(xiàn)今天的困境是不足為奇的，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可抗拒和逾越的。這一點(diǎn)，富源農(nóng)貿(mào)城的運(yùn)營(yíng)商必須清楚明白，需要審時(shí)度勢(shì)的對(duì)待目前所面臨的嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)。

問(wèn)題之八，運(yùn)營(yíng)資金短缺，導(dǎo)致難以為繼。在調(diào)查中得知富源農(nóng)貿(mào)城運(yùn)營(yíng)商銀行貸款問(wèn)題一直沒(méi)有得到解決，主要原因是銀行貸款政策所限。在交談中運(yùn)營(yíng)商提出目前的最大困難是資金，在現(xiàn)有條件下，扶持培育市場(chǎng)，年需資金約1000萬(wàn)元，就此問(wèn)題，在調(diào)查四達(dá)市場(chǎng)后，調(diào)查組認(rèn)為，富源農(nóng)貿(mào)城不單純是資金問(wèn)題，是該項(xiàng)目從設(shè)計(jì)可研、資金投入、運(yùn)營(yíng)方略、方向定位、市場(chǎng)發(fā)育等綜合問(wèn)題的反應(yīng)，運(yùn)營(yíng)商在項(xiàng)目立項(xiàng)后是以出賣(mài)房地產(chǎn)庫(kù)房的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)和操作，其結(jié)果事與愿違，而導(dǎo)致第二步的無(wú)租金引進(jìn)產(chǎn)地商和地產(chǎn)商，在缺少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的心理準(zhǔn)備和資金準(zhǔn)備，批發(fā)行業(yè)先投入后收益的短期行為下強(qiáng)行開(kāi)業(yè)，致使慘遭市場(chǎng)懲罰的教訓(xùn)極為深刻。因此，富源農(nóng)貿(mào)城今后的何去何從不是簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，因?yàn)樵撌袌?chǎng)從半年多的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀分析，該市場(chǎng)既缺少客觀(guān)上的批發(fā)環(huán)境，又缺少自身上的運(yùn)營(yíng)能力和輻射影響能力，因此說(shuō)該市場(chǎng)關(guān)閉是遲早的事兒。

三、 對(duì)策研究

對(duì)策之一，吸取教訓(xùn)，甄別利弊，激活內(nèi)生動(dòng)力，科學(xué)定位。鑒于該市場(chǎng)目前的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨向，調(diào)查組認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)商可在三個(gè)方面盤(pán)活現(xiàn)有市場(chǎng)，一是引進(jìn)戰(zhàn)略投資伙伴，發(fā)展定位為綜合市場(chǎng)，全部實(shí)行自營(yíng)，市場(chǎng)需要什么就經(jīng)營(yíng)什么，以廠(chǎng)家商品和產(chǎn)地商品為進(jìn)貨渠道，以?xún)r(jià)格低、品種全打造市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；二是構(gòu)建物流市場(chǎng)，引進(jìn)和培育物流商家，發(fā)展物流業(yè)，能引則引，也可自營(yíng)組建物流，并利用互聯(lián)網(wǎng)+物流，建設(shè)物流配貨載體；三是謀劃對(duì)俄進(jìn)出口貿(mào)易，為“同鐵大橋”建成后的對(duì)外貿(mào)易做好物流基地基礎(chǔ)建設(shè)。

對(duì)策之二，集聚產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃周邊、配套互動(dòng)，形成業(yè)態(tài)。通過(guò)調(diào)查分析認(rèn)為，福利屯四達(dá)市場(chǎng)以此為核心，不斷優(yōu)化周邊發(fā)展環(huán)境，吸引和入駐了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的要素市場(chǎng)，在此集聚，正在形成更大范圍的商業(yè)圈、物流圈，使該區(qū)域的市場(chǎng)功能正在放大，吸引能力正在增強(qiáng)，其配套的房地產(chǎn)也為此展開(kāi)。借鑒外地經(jīng)驗(yàn)結(jié)合富錦實(shí)際，以富源農(nóng)貿(mào)批發(fā)城為核心的商圈將通過(guò)科學(xué)合理的配置、周邊產(chǎn)業(yè)要素，將為解困富源農(nóng)貿(mào)城面臨的困境找到方法。

四、 相關(guān)建議

建議之一，科學(xué)規(guī)劃，精準(zhǔn)項(xiàng)目，形成優(yōu)勢(shì)。建議市政府根據(jù)富源農(nóng)貿(mào)城周邊的基礎(chǔ)環(huán)境，科學(xué)規(guī)劃，以富源農(nóng)貿(mào)城為核心的商貿(mào)圈，各類(lèi)要素的規(guī)劃配置?？砂蜒a(bǔ)畜牧業(yè)的短板載體市場(chǎng)規(guī)劃在其周邊的區(qū)域，配套建設(shè)生豬、肉牛、禽類(lèi)交易市場(chǎng)。也可引導(dǎo)農(nóng)機(jī)具交易、二手車(chē)交易等物資類(lèi)市場(chǎng)要素在此發(fā)育，形成市場(chǎng)。

建議之二，規(guī)范地產(chǎn)糧油及果菜批發(fā)市場(chǎng)，搭建地產(chǎn)品批發(fā)平臺(tái)。建議市政府將批量較大的地產(chǎn)蔬菜、西瓜地產(chǎn)商引入富源農(nóng)貿(mào)城。大力增加綠色食品、雜糧、糧油市場(chǎng)批發(fā)輻射功能，鼓勵(lì)支持大連金瑪、錦稻等制米企業(yè)全部進(jìn)入富源農(nóng)貿(mào)城，借助互聯(lián)網(wǎng)+，形成富錦綠色食品產(chǎn)銷(xiāo)平臺(tái)，鼓勵(lì)農(nóng)村淘寶，利用富源農(nóng)貿(mào)城產(chǎn)銷(xiāo)平臺(tái)銷(xiāo)售富錦綠色食品，通過(guò)吸引各類(lèi)糧油食品商，將富源農(nóng)貿(mào)城打造成為黑土綠谷、糧都富錦的輻射力、影響力較大的綠色食品交易平臺(tái)。

建議之三，富商安商，創(chuàng)造環(huán)境，鼓勵(lì)堅(jiān)持。目前，富源農(nóng)貿(mào)城運(yùn)營(yíng)極其艱難，在這艱難時(shí)期，建議市政府組建解困小組，由主管部門(mén)商務(wù)局牽頭，幫助研究富源農(nóng)貿(mào)城的發(fā)展定位，堅(jiān)定運(yùn)營(yíng)商的信心，找準(zhǔn)發(fā)展定位，揚(yáng)長(zhǎng)避短、揚(yáng)長(zhǎng)克短、揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，奮力走出困境，創(chuàng)出新路子。

                         富錦市招商局

              富錦市老科協(xié)

                         2016年10月15日